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Lepetit appartement de rêve, acheté à Albi en juin 2009, est vite devenu source de cauchemars pour le nouvel acquéreur. Une infiltration d'eau a pourri ses murs. Un vice caché entre les Dansce contexte, l’envoi d’une mise en demeure n’est pas une formalité obligatoire. Méthodes. L’acheteur d’un bien comportant un vice caché doit donc compléter deux formalités avant d’intenter une action contre le vendeur ou le fabricant du bien en question, soit l’envoi d’un avis de dénonciation et d’une mise en demeure. Vicecaché ou apparent — exemple des moisissures. Dans un dossier (2007 QCCS 1081, citant Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 [QC CS]), on a jugé que les signes d’infiltration d’eau étaient apparents en raison des nombreux avertissements par l’inspecteur préachat. Or, les acheteurs n’ont pas demandé à un expert de vérifier la oui aux conditions que dans l'acte de vente, l'exclusion à l'appel du vice caché de la chose vendue ne soit pas mentionnée ni et/ou "vendue en l'état", que vous n'avez pas eu la possibilité de Achatimmobilier et vice caché : le cas des infiltrations d’eau. Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant Site De Rencontre Par Categorie Sociale. Vous achetez un bien ou avez acheté un bien ? Soyez vigilants ! Êtes-vous sûre que rien ne vous a échappé ? Sans le savoir, vous avez peut être acquis un bien vicié » ; vous pourriez alors faire jouer la garantie des vices cachés afin de casser la vente ou demander une réduction du prix. Vous vous demandez quels sont les défauts cachés pouvant être considérés comme vice en matière immobilière et comment invoquer leur garantie ? Nous allons tenter de répondre à vos questions ! Les conditions permettant d’engager la garantie des vices cachés Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. Ce dernier doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait ou ; diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé. Cette garantie, appelée la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil. Elle est due par le vendeur et son application requiert la réunion de certaines conditions Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente ; Il faut que l’on soit en présence d’un vice rendant le bien, objet de la vente, impropre à l’usage auquel on le destinait. Cela signifie que le défaut doit compromettre l’utilité de la chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat ; Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur ; Le vice doit exister au moment de la vente pour être couvert par la garantie, le vice devait être antérieur à la vente. Exemple de vices cachés rencontrés En matière de vente immobilière, ont pu être considérés comme des vices cachés la présence de termites Cass. Com. 29 octobre 2003, n° champignons CA Douai, 1erech, sction1, 14 mai 2007, amiante Cass. 3ème civ., 7 octobre 2009 n° ; le caractère inondable d’un terrain voir notre article sur la jurisprudence en matière d’état des risques, l’inconstructibilité du terrain, le caractère instable du terrain Cass, 3ème civ., 22 janvier 1997, Commune de Nay-Bourdette, Cass. 3ème civ., 17 nov. 2004, n° En réalité peu importe les cas, il faut que les vices n’aient pas été visibles à l’acheteur lors de son examen du bien. La vigilance de l’acheteur, sera, on le comprend aisément, impérative si ce dernier a été négligeant lors de la visite du bien, le vendeur pourra alors invoquer cette négligence ! Les actions en justice possibles La découverte du vice caché entraîne une action judiciaire en garantie contre le vendeur. Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés, il faut prouver l’existence d’un vice ; la gravité du vice ; le caractère caché de celui-ci ; son antériorité par rapport à la vente. Cette action en justice doit être intentée par l’acheteur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. L’article 1644 du code civil stipule que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ». L’acheteur a le choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter l’action rédhibitoire, on demande l’annulation de la vente, ou ; l’action estimatoire, on demande une réduction du prix de vente et la vente est alors maintenue à la différence de l’action précédente. Chaque action pouvant être couplée à des dommages et intérêts. Les juges rechercheront si l’action en garantie est fondée. Si c’est le cas, ils accorderont le remède qui est demandé action rédhibitoire ou action estimatoire. Son pouvoir d’appréciation s’exercera sur le montant de la réduction du prix si action estimatoire et sur le montant des dommages et intérêts lorsqu’ils sont demandés. Le vendeur peut-il être exonéré de sa responsabilité ? Oui, Il existe des clauses exonératoires spécifiques à l’acte de vente. La garantie contre les vices cachés, constitue l’une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur. Néanmoins, elle est susceptible d’être aménagée cette garantie pourra dans certains cas être limitée ou bien même écartée. Il s’agit là d’une pratique notariale relativement courante[1]. Toutefois ces clauses exonératoires[2] se heurtent parfois à l’hostilité des tribunaux et leur efficacité n’est pas toujours admise. En effet, le juge pourra retenir que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause. En bref, que faut-il retenir ? Que doit savoir un vendeur en matière de vice caché ? En tant que vendeur, vous avez des responsabilités lors de la vente de votre bien Vous avez l’obligation légale de dénoncer à l’acheteur toutes les conditions qui seraient de nature à diminuer la qualité ou l’usage du bien ; Vous serez tenu responsable de garantir le bien contre un vice caché même si vous êtes de bonne foi et que vous ignoriez le vice en question. Que doit savoir un acheteur en matière de vice caché ? En tant qu’acheteur, vous devez agir prudemment et procéder à un examen sérieux du bien. Si vous le souhaitez, faites appel un expert pour être certain d’acquérir un bien non vicié. Si jamais vous découvriez un vice caché, vous devrez entreprendre un recours aussitôt la découverte de ce vice. Vous pourrez alors choisir le mode d’action que vous préférez vous aurez le choix entre rendre le bien et vous faire rembourser le prix versé, conserver le bien mais en demander une réduction de prix. Dans les deux cas, vous pouvez demander en plus des dommages et intérêts Quelle que soit l’action choisie, si vous obtenez réparation, le vendeur sera tenu de vous rembourser les frais occasionnés par la procédure. Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier ? En tant que diagnostiqueur, vous avez un devoir de conseil auprès de votre client. Vous devez ainsi lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues si vous détectez une anomalie importante. Ainsi, si le vendeur est couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre vous directement en rapportant la preuve que vous avez commis une faute dans l’accomplissement de votre mission. En tant que notaire ou agent immobilier, votre responsabilité pourra être engagée, dans une moindre mesure par rapport au diagnostiqueur. Vous avez un devoir de contrôle et de conseil vous devez ainsi vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet. Si l’acquéreur engage votre responsabilité de professionnel de l’immobilier, il ne pourra obtenir la résolution de la vente seuls des dommages et intérêts pourront lui être octroyés. Notes [1] pour exemple, voici une clause habituelle des formulaires notariaux CHARGES ET CONDITIONS La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. … [2] ces clauses ne seront généralement valables uniquement pour les vendeurs non professionnels. Exemple si le vendeur n’avait pas connaissance du vice affectant son bien car aucune allusion n’y avait été faite dans le diagnostic technique qu’il avait fait établir pour sa vente. Publié par Pierre-Hugo Monteil pour Preventimmo Découverte de vices cachés Publié le 19/09/2011 - Modifié le 25/11/2019 Maison acheté fin 08/2009 - 1 mois après infiltrations dans demi-sous-sol suite à un mauvais fonctionnement de l'assainissement des eaux de pluie. J'ai contacté la SMABTP qui refuse prise en charge car l'assainissement n'a pas été fait par le constructeur ce dernier n'existe plus ni même l'entreprise qui a fait l'assainissement. J'en suis au troisième expert qui relève tous - Absence d'étanchéité du mur enterré - Absence de drain fonctionnant - Branchement du regard d'eau pluviale de l'angle dudit mur dans ce drain improductif - Absence de barbacane fonctionnant au pied du mur Ils pensent tous que ce problème n'est pas récent. Aujourd'hui, j'ai demandé assistance à ma protection juridique, qui répond ne pas pouvoir intervenir. Pour ma part, j'estime que c'est un vice caché, car rien n'est conforme et je me suis rendu compte les experts aussi que le regard d'eaux pluviales, à la descente du toit avait été bricolé et rehaussé, car déjà des problèmes à priori. En plus l'eau se jette à côté d'un drain agricole !! Conformité ? Et quand il pleut trop, tout revient contre le mur et passe à travers les parpaings terrain légèrement en pente. Que faire ? La maison n'a que 10 ans. Porter plainte seul au TGi contre l'ancien propriétaire ? Etre honnête ne sert plus à rien. En l'absence de certificat de conformité du système d'assainissement, et si le vendeur ne vous a pas indiqué celle-ci, la découverte de cette non-conformité peut en effet ouvrir droit à une réclamation pour vice-caché via le TGI, auquel vous auriez pu demander l'annulation de la vente on parle de "résolution" ou une réduction de prix, voire des dommages et intérêts, même si vous aviez signé une clause de "renonciation aux vices cachés" lors de l'achat... Malheureusement, vous aviez deux ans pour engager cette procédure et si vous avez acheté ce bien en août 2008 vous n'avez plus de recours à ce titre. Autre piste si votre maison a moins de 10 ans, elle est normalement encore couverte par la garantie décennale et par la garantie dommages-ouvrages que le précédent propriétaire a dû souscrire loi Spinetta. S'il ne l'a pas souscrite, vous pouvez peut-être l'appeler en garantie. Consultez un avocat spécialisé dans ce genre d'affaire. Texte Christian Pessey Vices cachés et défauts de construction Les vices cachés et les défauts de construction… Comment les détecter? Que faire et dans quels délais? Est-ce que tout est garanti? … Les vices cachés et défauts de construction, c’est donc le sujet de la chronique du jour. Découvrez ou redécouvrez l’interview du 18/06/19 dans l’émission Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA. Retranscription de l’interview Qu’est-ce qu’un vice caché ? Un vice caché, c’est un défaut d’une chose tel qu’il la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Voilà la définition générale du vice caché. Pour vous donner un exemple en matière d’immobilier, ça pourrait par exemple être un chauffage qui ne fonctionne pas. Vous achetez une maison en été, vous n’allez pas forcément tester les radiateurs, donc là, on pourrait parler de vice caché. Comment est-ce qu’on différencie un défaut visible d’un vice caché ? En fait, lorsqu’on parle de vices cachés, il faudrait que plusieurs conditions soient avérées Premièrement, le vice doit être antérieur à la vente, et pas apparaître après. Deuxièmement, vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente. Donc si on vous a prévenu que le chauffage ne fonctionne plus, vous ne pourriez pas prétendre à un vice caché. Troisièmement, le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier, il faut savoir que votre œil n’est pas celui d’un expert. Pour finir, le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable. Si toutes ces conditions sont réunies, alors on peut parler de vices cachés. Est-ce que les défauts visibles sont garantis quant à eux? Non. En fait, lorsque vous achetez un bien immobilier d’occasion, il y aura toujours un paragraphe du contrat de vente qui décharge le vendeur de tous les défauts que pourrait posséder l’immeuble. Cependant, cette condition sera nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Cette loi est précisée dans l’article 199 du code des obligations Suisse. LIEN ARTICLE 199 CO ICI Qu’est-ce qu’on entend par frauduleusement dissimulé? Je vous donne un exemple. Imaginons que vous vendez une maison, et que vous avez un problème d’étanchéité au niveau de la toiture. A chaque fois qu’il y a un orage vous avez des fuites et les murs prennent l’humidité. Vous avez un acquéreur qui s’intéresse à votre maison, vous refaites vite la peinture, et vous ne l’informez pas du problème. Alors dans ce cas de figure, l’exclusion de garantie serait nulle car le défaut a été frauduleusement dissimulé. Parce que dans les faits, le vendeur sait pertinemment qu’il y a un problème d’isolation, mais il ne le dit pas au vendeur. Pire encore, il refait la peinture afin que tout soit propre lors de la visite. L’acheteur, de bonne fois, ne peut pas savoir qu’il y a un soucis d’étanchéité. Donc là, il y a tromperie. Après, ce qui est compliqué avec ce texte de loi, c’est qu’il faut réussir à prouver que le vendeur était bel et bien au courant du problème, et que celui-ci a été volontairement caché, ce qui n’est pas tout le temps évident suivant les cas. Et pour les objets immobiliers neufs, il y a tout de même des garanties je suppose? Oui tout à fait. L’exclusion de garantie, c’est uniquement pour les biens immobiliers d’occasion. Maintenant, pour tout ce qui est biens immobiliers neufs, vous avez évidemment des garanties de construction, ainsi que des garanties pour tout ce qui est machines et appareils. Quel est le délai de ces garanties? Les délais de garanties et de prescriptions commencent à courir dès la réception de l’ouvrage. Ils sont de deux ans pour les défauts apparents. Par exemple, un soucis avec une porte ou une fenêtre qui ne se ferme pas, du carrelage mal posé ou fissuré, etc. Le délai est de 5 ans pour les défauts cachés. Par exemple; ce serait un problème d’étanchéité et vous avez des moisissures qui apparaissent suite à un pont de froid. Et pour tout ce qui est vices dissimulés, le délai est de 10 ans. Mais là encore, il faut pouvoir prouver que le défaut a été volontairement caché, ce qui n’est pas évident. Et pour ce qui concerne les appareils? Par exemple le lave vaisselle, le four, etc? Le délai minimum est de 2 ans. Cela peut être plus long suivant l’électroménager que vous achetez, où suivant l’entreprise générale avec laquelle vous travaillez. Quels sont les délais pour signaler les éventuels défauts? Ca dépend sous quelle réglementation se réfère votre contrat d’entreprise générale. Est-ce qu’il se réfère aux normes SIA, ce qui est le cas la plupart du temps, ou au Code des obligations. J’ouvre une petite parenthèse à propos des normes SIA. Donc SIA signifie Société suisse des ingénieurs et des architectes. C’est une association professionnelle de référence des spécialistes de la construction, de la technique et de l’environnement. La SIA élabore, tient à jour et publie un grand nombre de normes, règlements, directives, recommandations et documents divers, qui sont indispensables à la branche suisse de la construction. Donc si on se réfère à la norme SIA 118, Conditions générales pour l’exécution des travaux de construction », le délai est de 2 ans, à compter de la réception de l’ouvrage pour invoquer en tout temps les défauts apparaissant pendant cette période. Par contre, si vous tardez à les signaler, vous devrez supporter vous-même le dommage supplémentaire qui aurait pu être évités. Par exemple, si vous avez des infiltrations d’eau, et que vous attendez plusieurs mois pour signaler le problème, alors s’il y a un gros orage et que votre bien est complètement inondé, ce sera à vous d’assumer les conséquences parce que vous avez trop tardé pour signaler ce problème. Et le délai vis-à-vis du Code des obligations? Si votre contrat se réfère au CO article 367, alors le délai d’annonce est différent. Après la livraison de l’ouvrage, le maître d’ouvrage doit vérifier l’état aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires… En cas de constatation de défauts, le maître d’ouvrage est tenu de les signaler immédiatement à l’entrepreneur. Donc il y a une véritable différence entre ces deux normes, où vous avez 2 ans pour les signaler pour SIA, et immédiatement pour le CO. Pour ce qui est des défauts cachés, qui apparaissent après l’expiration du délai de dénonciation des défauts de 2 ans, le vous devez les signaler aussitôt après leur découverte, que l’on se réfère à la norme SIA ou au CO. LIEN ARTICLE 367 CO ICI CLIQUEZ ICI POUR VOIR LA SUITE DE LA CHRONIQUE Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI. Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI. Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de Rabl Pascal Directeur chez Blue Immobilier SA Le présent billet va essentiellement s’adresser à ceux qui ont acheté un bien immobilier, mais il faut garder à l’esprit que cela demeure valable pour tout type de vente. Je souhaite ainsi aborder, brièvement, la question des vices cachés du bien vendu, et tout particulièrement de l’exclusion de garantie qui peut-être convenue. En effet, ceux qui ont acheté un bien immobilier savent que généralement, au détour de l’acte notarié, se cache une clause indiquant que le vendeur est déchargé de tout vice même caché qui affecterait le bien. Et nombreux sont ceux qui, une fois l’achat fait, se mordent les doigts d’avoir accepté cette clause, à raison des dommages qu’ils constatent a posteriori. Evacuons tout de suite un point l’acheteur n’aurait très certainement pas été en mesure d’éviter que cette clause ne soit inscrite. En effet, sauf à ce que l’acheteur soit en importante position de force par rapport au vendeur, celui-ci voudra toujours inscrire cette limitation qui est susceptible de lui éviter bien des tracas par la suite. C’est une clause de style, pour une vente immobilière elle ne sera que très rarement omise. Rappelons à présent le fonctionnement de la garantie des vices cachés elle bénéficie à l’acheteur d’un bien qui présente un tel défaut caché que l’usage du bien est impossible, ou tellement diminué que l’acheteur, s’il avait connu le défaut, soit ne l’aurait pas acheté, soit l’aurait acheté moins cher. Il faut donc que le défaut soit caché ; le défaut apparent est réputé accepté par l’acheteur. En principe, le vendeur est donc tenu d’indemniser l’acheteur pour tous les défauts cachés de la chose qui diminuent de façon importante l’usage de la chose ou le rendent impossible, même s’il ignorait ce défaut. C’est là qu’arrive la clause habituellement insérée dans les actes notariés de vente d’immeuble. En effet, le Code Civil dispose que dans le cas où le vice caché n’est pas connu du vendeur, celui-ci peut contractuellement stipuler qu’il ne sera pas tenu à la garantie. Si l’on traduit, voilà ce que ça veut dire le vendeur qui ignore tout des éventuels vices cachés a le droit de se décharger de la garantie. Autrement dit, le vendeur de bonne foi, persuadé que son bien est exempt de vices cachés, prend alors la précaution de s’exonérer de la garantie qui pourrait lui être demandée si par la suite, d’aventure, l’acheteur découvrait un vice. Dès lors, la bonne foi du vendeur est essentielle. S’il écarte dans l’acte notarié toute garantie de vice, et ce parce qu’à sa connaissance, il n’y en a pas, la clause d’exclusion de garantie est parfaitement valable. A l’inverse, si le vendeur connaissait l’existence du vice, la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte est nulle. Reste pour l’acheteur à rapporter la preuve – et ce n’est pas toujours évident – que le vendeur était conscient de l’existence du vice caché. Dans ces conditions, si l’acheteur, victime de manoeuvres du vendeur, parvient à prouver que celui-ci lui a caché des vices dont il avait connaissance, il est fondé à demander soit une diminution du prix, soit le remboursement du prix, concomitant avec la restitution du bien. Des dommages et intérêts sont même envisageables. Autrement dit, ce n’est pas parce que votre vendeur vous a caché des choses, voire vous a induit en erreur, tout en insérant une clause d’exclusion de garantie, que vous ne pourrez jamais rien réclamer et que vous serez piégé. Photo par Licence Creative Commons Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ? En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance relative à la garantie de la conformité du bien au contrat due par le vendeur au consommateur. Précisons que ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ni de l'entrée dans les lieux, mais à compter de la découverte du vice le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. L’acheteur doit recourir aux services d'un avocat pour engager une procédure car l'affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance TGI. Précisons que le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 20 ans après l'achat de la maison l’acheteur est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Si la demande de garantie d'un défaut caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, en revanche, le droit d'invoquer un vice caché suite à un achat, et visant à obtenir une diminution de prix, voire une annulation de la vente, peut durer jusqu'à 20 ans. Néanmoins, plus longtemps il attendra pour agir, plus l'acheteur aura plus de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché, puisque ces preuves ont tendance à disparaître avec les il est utile de préciser que bon nombre de notaires incluent, dans les contrats de vente qu'ils établissent, une clause prévoyant que l'acquéreur fera son affaire » des défauts cachés qu'il pourrait découvrir, le privant ainsi de tout recours contre le vendeur.

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